Een onroerend goed huren via een professional is niet alleen het delegeren van het opstellen van een advertentie. Het regelgevend kader is veranderd: sinds 1 januari 2025 voldoet een woning met een G-classificatie op het DPE niet meer aan de fatsoenlijkheidscriteria in het vasteland. De woningen met een F-classificatie volgen in 2028, en die met een E-classificatie in 2034. Voordat we zelfs maar over huurders of huurcontracten praten, is de eerste vraag die beantwoord moet worden de energie-label van het goed en wat deze nog toestaat.
DPE en huurverbod: wat de professional moet controleren voordat hij verhuurt
Het energieprestatiecertificaat is niet langer een archiefdocument dat aan het dossier moet worden toegevoegd. Het bepaalt nu het recht om te verhuren. Een professional die is aangesteld om een verhuur te beheren, moet twee informatiebronnen combineren: de DPE-klasse van de woning en de vervaldatum van het huidige of toekomstige huurcontract.
De onderscheid tussen huurverbod en huurstop moet duidelijk worden gemaakt. Beide regelingen bestaan naast elkaar, maar zijn niet van toepassing op dezelfde situaties.
| DPE-klasse | Huurstop (herziening, herverhuur, verlenging) | Verhuurverbod (fatsoenlijkheidscriteria) |
|---|---|---|
| G | Ja, van kracht | Sinds 1 januari 2025 |
| F | Ja, van kracht | Vanaf 2028 |
| E | Niet van toepassing op dit moment | Vanaf 2034 |
Voor een eigenaar die zijn goed aan een bureau toevertrouwt, moet het beheercontract verduidelijken hoe de professional de DPE-klasse controleert en de huurbeperkingen toepast. Een eerdere gunstige DPE biedt geen bescherming als de woning opnieuw is geclassificeerd bij een nieuw onderzoek.
Wanneer een makelaar voorstelt om een goed te huren met Immo Planet, maakt deze controle vooraf deel uit van de basisdiensten die worden verwacht, lang voordat er naar kandidaten wordt gezocht.
Waarborg voor onbetaalde huren: de verschillen tussen contracten die de eigenaar vaak niet kent
Het afsluiten van een waarborg voor onbetaalde huren (GLI) geeft geruststelling. De voorwaarden voor schadevergoeding lezen, minder. Volgens een enquête van Challenges gepubliceerd op 20 september 2026, bevatten GLI plafonds, franchises, uitsluitingen en wachttijden waarvan de financiële impact sterk varieert van het ene contract naar het andere.
Een professional die de verhuur beheert, zou deze parameters moeten vergelijken en zich niet alleen moeten beperken tot het aanvinken van het vakje “verzekering afgesloten”. De punten die in een GLI-contract moeten worden onderzocht:
- Het maandelijkse schadevergoedingplafond en de maximale duur van de dekking, die de dekking tot slechts enkele maanden kan beperken
- De termijnen voor aangifte die strikt moeten worden nageleefd, anders verliest men het recht op schadevergoeding
- De uitsluitingen die verband houden met het profiel van de huurder (soort arbeidsovereenkomst, huur/inkomensratio die niet voldoet aan de criteria van de verzekeraar)
- De eventuele franchise, die de eerste maanden van onbetaald huur voor rekening van de eigenaar laat
Strikte naleving van de procedures die in het contract zijn vastgelegd, bepaalt de schadevergoeding. Een vertraging in de aangifte of een onvolledig huurdersdossier kan voldoende zijn om de garantie op te schorten. De rol van de professional is hier om de documentatieketen veilig te stellen vanaf de ondertekening van het huurcontract.
GLI en borg: twee regelingen die zelden cumulatief zijn
De wet verbiedt de verhuurder die een GLI afsluit om tegelijkertijd een borgsteller in de persoon van een natuurlijke persoon te vragen, tenzij de huurder student of leerling is. Een ervaren professional past de dekkingstrategie aan op het profiel van de geselecteerde kandidaat, in plaats van een standaardschema toe te passen.
Beheercontract voor verhuur: de clausules die het verschil maken tussen bureaus
Het toevertrouwen van de verhuur aan een professional bindt de eigenaar voor de lange termijn. Het beheercontract is een overeenkomst, geen formaliteit. Twee bureaus kunnen vergelijkbare vergoedingen aanbieden en in de praktijk zeer verschillende diensten leveren.
De formulering van het contract bepaalt het werkelijke niveau van delegatie. Sommige contracten dekken alleen de zoektocht naar een huurder en het opstellen van het huurcontract. Andere omvatten het toezicht op werkzaamheden, het beheer van schadegevallen, de fiscale aangifte van onroerend inkomen en de minnelijke incasso in geval van wanbetaling.
De verschillen hebben ook betrekking op de frequentie van de beheerrapportages, de snelheid van de uitbetaling van de ontvangen huren en de voorwaarden voor beëindiging van het contract. Een eigenaar die twee voorstellen vergelijkt, moet de clausules met betrekking tot deze drie punten lezen voordat hij naar het tarief van de vergoedingen kijkt.
Ingangs- en uitgangsinspectie: een onderschatte post
Een gedetailleerde inspectie beschermt de verhuurder net zo goed als een goed verzekeringscontract. De professional die de inspectie uitvoert, neemt zijn verantwoordelijkheid op zich voor de beschrijving van de woning. In geval van een geschil bij de uitgang, is dit document de referentie voor de inhouding op de borg.
Bureaus die digitale inspectietools gebruiken (gechronologeerde foto’s, beschrijvingen per kamer) produceren documenten die moeilijker te betwisten zijn dan een handgeschreven formulier.
Gemeubileerd huurcontract of leeg huurcontract: de fiscale impact die de professional moet aangeven
De keuze tussen gemeubileerde en lege verhuur beperkt zich niet tot het meubilair dat moet worden verstrekt. Het toepasselijke fiscale regime verschilt radicaal tussen de twee formules, en dit verschil weegt op de netto-rendabiliteit van het goed.
Bij gemeubileerde verhuur vallen de inkomsten onder de industriële en commerciële winsten (BIC). Bij lege verhuur worden ze belast als onroerend inkomen. De professional die de verhuur begeleidt, zou een vergelijkende simulatie moeten presenteren voordat de eigenaar zich verbindt aan een type huurcontract.
De duur van het huurcontract varieert ook: minimaal één jaar voor gemeubileerd (negen maanden voor een student), drie jaar voor lege verhuur. Deze duurbeperking beïnvloedt direct de flexibiliteit van de eigenaar, vooral als hij overweegt de woning op middellange termijn terug te nemen.
De keuze van het type huurcontract bepaalt ook de uitrustingsverplichtingen. Een gemeubileerde woning moet voldoen aan een wettelijke lijst van minimaal meubilair, controleerbaar door de huurder bij binnenkomst. Een vergeten item op deze lijst kan het contract omzetten in een leeg huurcontract, met de fiscale en juridische gevolgen die daaruit voortvloeien.
Een onroerend goed huren met een professional garandeert niet dat er geen problemen zijn, maar verschuift het risico naar geïdentificeerde en gedocumenteerde problemen. Het DPE dat het recht om te verhuren bepaalt, de GLI waarvan de clausules variëren van de ene verzekeraar naar de andere, het contract waarvan de werkelijke reikwijdte in de details te lezen is: dit zijn de drie technische controles die een zorgeloze verhuur scheiden van een kwetsbare investering.
