Alugar um imóvel através de um profissional não se resume a delegar a redação de um anúncio. O quadro regulatório mudou: desde 1º de janeiro de 2025, um imóvel classificado como G no DPE não atende mais ao critério de decência na metrópole. Os imóveis F seguirão em 2028, e os E em 2034. Antes mesmo de falar sobre inquilino ou contrato, a primeira questão a ser resolvida diz respeito ao rótulo energético do imóvel e o que ele ainda permite.
DPE e proibição de locação: o que o profissional deve verificar antes de qualquer locação
O diagnóstico de desempenho energético não é mais um documento de arquivo a ser anexado ao dossiê. Ele condiciona agora o direito de alugar. Um profissional encarregado de gerenciar uma locação deve cruzar duas informações: a classe DPE do imóvel e a data de vencimento do contrato em vigor ou a ser celebrado.
A distinção entre proibição de alugar e congelamento de aluguéis deve ser claramente estabelecida. Os dois dispositivos coexistem, mas não visam as mesmas situações.
| Classe DPE | Congelamento de aluguéis (revisão, realocação, renovação) | Proibição de locação (critério de decência) |
|---|---|---|
| G | Sim, em vigor | Desde 1º de janeiro de 2025 |
| F | Sim, em vigor | A partir de 2028 |
| E | Não se aplica neste estágio | A partir de 2034 |
Para um proprietário que confia seu imóvel a uma agência, o mandato de gestão deve especificar como o profissional verifica a classe DPE e aplica as restrições ao aluguel. Um antigo DPE favorável não protege se o imóvel foi reclassificado em um novo diagnóstico.
Quando um agente imobiliário propõe alugar um imóvel com Immo Planet, essa verificação prévia faz parte da base de serviços esperados, muito antes da busca por candidatos.
Garantia de aluguéis não pagos: as discrepâncias entre contratos que o proprietário muitas vezes ignora
Contratar uma garantia de aluguéis não pagos (GLI) traz tranquilidade. Ler suas condições de indenização, menos. Segundo uma pesquisa da Challenges publicada em 20 de setembro de 2026, as GLI incluem tetos, franquias, exclusões e prazos de carência cujo impacto financeiro varia muito de um contrato para outro.
Um profissional que gerencia a locação deve comparar esses parâmetros, não se contentar em marcar a caixa “seguro contratado”. Os pontos a serem examinados em um contrato de GLI:
- O teto de indenização mensal e a duração máxima de cobertura, que podem limitar a proteção a apenas alguns meses
- Os prazos de declaração a serem rigorosamente respeitados, sob pena de perder o direito à indenização
- As exclusões relacionadas ao perfil do inquilino (tipo de contrato de trabalho, relação aluguel/renda não conforme aos critérios do segurador)
- A franquia eventual, que deixa os primeiros meses de inadimplência a cargo do proprietário
Respeitar estritamente os procedimentos previstos no contrato condiciona a indenização. Um atraso na declaração ou um dossiê de inquilino incompleto pode ser suficiente para suspender a garantia. O papel do profissional aqui é garantir a segurança da cadeia documental desde a assinatura do contrato.
GLI e fiador: dois dispositivos raramente cumuláveis
A lei proíbe o locador que contrata uma GLI de solicitar paralelamente um fiador pessoa física, exceto se o inquilino for estudante ou aprendiz. Um profissional experiente adapta a estratégia de cobertura ao perfil do candidato selecionado, em vez de aplicar um esquema único.
Mandato de gestão locativa: as cláusulas que fazem a diferença entre agências
Confiar a gestão locativa a um profissional compromete o proprietário a longo prazo. O mandato de gestão é um contrato, não uma formalidade. Duas agências podem oferecer honorários comparáveis e fornecer serviços muito diferentes na prática.
A redação do mandato determina o nível real de delegação. Alguns mandatos cobrem apenas a busca de inquilinos e a redação do contrato. Outros incluem o acompanhamento de obras, a gestão de sinistros, a declaração fiscal dos rendimentos imobiliários e a cobrança amigável em caso de inadimplência.
As discrepâncias também se referem à frequência dos relatórios de gestão, à rapidez na devolução dos aluguéis recebidos e às condições de rescisão do mandato. Um proprietário que compara duas propostas deve ler as cláusulas relativas a esses três pontos antes de olhar a taxa de honorários.
Estado de entrada e saída: um item subestimado
Um estado de entrada detalhado protege o locador tanto quanto um bom contrato de seguro. O profissional que realiza o estado de entrada assume sua responsabilidade sobre a descrição do imóvel. Em caso de litígio na saída, é esse documento que serve de referência para a retenção do depósito de garantia.
As agências que utilizam ferramentas digitais de estado de entrada (fotos com data e hora, descrições peça por peça) produzem documentos mais difíceis de contestar do que um formulário em papel preenchido à mão.
Contrato de aluguel mobiliado ou vazio: o impacto fiscal que o profissional deve considerar
A escolha entre aluguel mobiliado e aluguel vazio não se limita ao mobiliário a ser fornecido. O regime fiscal aplicável difere radicalmente entre as duas fórmulas, e essa diferença pesa na rentabilidade líquida do imóvel.
No aluguel mobiliado, os rendimentos são considerados como lucros industriais e comerciais (BIC). No aluguel vazio, eles são tributados como rendimentos imobiliários. O profissional que acompanha a locação deve apresentar uma simulação comparativa antes que o proprietário se comprometa com um tipo de contrato.
A duração do contrato também varia: um ano no mínimo para mobiliado (nove meses para um estudante), três anos para aluguel vazio. Essa restrição de duração influencia diretamente a flexibilidade do proprietário, especialmente se ele planeja recuperar o imóvel a médio prazo.
A escolha do tipo de contrato também condiciona as obrigações de equipamento. Um imóvel mobiliado deve respeitar uma lista regulamentar de mobiliário mínimo, verificável pelo inquilino na entrada. Uma omissão nessa lista pode requalificar o contrato como aluguel vazio, com as consequências fiscais e jurídicas que disso decorrem.
Alugar um imóvel com um profissional não garante a ausência de dificuldades, mas desloca o risco para problemas identificados e documentados. O DPE que condiciona o direito de alugar, a GLI cujas cláusulas variam de um segurador para outro, o mandato cujo escopo real se lê nos detalhes: são essas três verificações técnicas que separam uma locação tranquila de um investimento frágil.
